中國網(wǎng)站品牌欄目（頻道）
對國外游客而言，重慶作為長江巡游的起點城市而聞名中外。對中國人而言，西南重鎮(zhèn)重慶高企的房價同樣在中國西南城市群中傲視群雄。除了那些最富有的投資者之外，普通購房者只能望而卻步。重慶的情況絕非個案。浙商證券的研究報告顯示，在2008年，上海等一線城市的房價相對于全國房價平均線溢價255%，而重慶等二三線城市的房價則溢價140%。
總而言之，過去幾年中陡峭的房價上升曲線使得中國大中型城市的房地產(chǎn)泡沫越吹越大。一位美國對沖基金資深人士、尼克斯聯(lián)合基金公司（Kynikos Associates）的查諾斯（Jim Chanos）在今年一月向英國《金融時報》（Financial Times）透露自己正在做空中國地產(chǎn)股。他指出，根據(jù)中國2010年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，固定資產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn)）占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比例已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的70%；相比之下，在2006和2007年美英兩國的房地產(chǎn)泡沫頂峰時期，此類投資占比也就是“17%到19%左右”。
作為一個全國性改革的試點工程，中央政府挑選了重慶和上海作為首批開征房產(chǎn)稅的兩個城市。上海的試點方案規(guī)定，從1月28日起，在滿足一定條件的情況下，上海居民新購第2套住房或非本地居民新購住房必須繳納每年0.4%或0.6%的房產(chǎn)稅；與此同時，重慶針對別墅和高端住宅征稅。根據(jù)所購房的類型和房價，重慶的征稅方案包括3種稅率：0.5%、1%和1.2%。
但是，遏制投機(jī)和給市場降溫并非開征房產(chǎn)稅的唯一原因。此次房產(chǎn)稅開征也是全國性房地產(chǎn)市場稅收制度改革的開端。迄今為止，中國僅向商業(yè)不動產(chǎn)征稅，而從未向住宅房地產(chǎn)征稅。在宣布稅收方案前舉行的記者招待會上，中國官方發(fā)言人表示，房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。新稅種的收入將歸地方政府所有，將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。
雖然新試點方案受到許多人的歡迎，一些專業(yè)人士表示對于新稅收的期望要有理性判斷。上海市普陀區(qū)地方稅務(wù)局副局長嵇紹中認(rèn)為：“指望僅靠房產(chǎn)稅政策就能讓房價下跌是不現(xiàn)實的。”他表示房產(chǎn)稅也解決不了中國房地產(chǎn)市場所面臨的復(fù)雜局面。和最近政府出臺的其他措施一樣，新開征的房產(chǎn)稅在解決中國資產(chǎn)泡沫的問題上可能只有短期效應(yīng)。許多人認(rèn)為，目前政府還需要做的是對過時的稅收制度進(jìn)行更深層次的結(jié)構(gòu)性改革。當(dāng)然這個目標(biāo)任重而道遠(yuǎn)。
結(jié)構(gòu)性問題
中國政府之所以選擇上海和重慶作為試驗地是有充分理由的。總部位于北京的獨立研究和咨詢機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，盡管政府在去年施行了一系列市場降溫措施，重慶的房價在2010年還是上漲了37.9%，達(dá)到每平方米5,943元人民幣（相當(dāng)于901美元）。而據(jù)上海本地媒體《東方早報》報道，2010年12月上海的平均房價已攀升至創(chuàng)紀(jì)錄的24,176元，環(huán)比上漲了7.6%，相比去年一月上漲了21%。
變革并不只在上海和重慶進(jìn)行。在試點方案公布前兩天，中央政府發(fā)布了針對全國房產(chǎn)市場的新“國八條”，這可能是過去幾年中所有與房地產(chǎn)相關(guān)的緊縮政策中最激進(jìn)的。新國八條將貸款購買第2套住房的首付款比例從50%提高到60%，并將貸款利率設(shè)定為基準(zhǔn)利率的1.1倍。條例基本杜絕了異地炒房，還要求當(dāng)?shù)卣岣咄恋毓?yīng)量，并設(shè)置新建住房價格控制目標(biāo)。
所有這些政策都面臨著來自不同利益訴求群體的挑戰(zhàn)。首先是個人投資者，其中包括成千上萬的“房奴”（即耗費幾代人的儲蓄并借貸巨額抵押貸款購房的人）。許多中國人將房地產(chǎn)視為一種安全的長期投資選擇，因為這樣的投資渠道并不多。中國的股票市場變幻莫測，波動劇烈；而基于利息的投資產(chǎn)品要么收益不高，要么并不對大眾開放；由于近年來實際利率為負(fù)并且通脹率不斷攀升，銀行儲蓄也變得越來越?jīng)]有吸引力。
由于缺乏其他有利可圖的投資渠道，專家們認(rèn)為，房產(chǎn)稅以及對購房者的限制無助于抑制購房狂潮。華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系教授、中國房地產(chǎn)評估中心主任及上海易居房地產(chǎn)研究院副院長龍勝平認(rèn)為：“從目前的市場需求看，很多人買多套房的目的是為了保值，房產(chǎn)稅對這些人的直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)影響不大?！?/p>
房產(chǎn)稅和其他措施也不會在短期內(nèi)對地方財政產(chǎn)生顯著影響。中國現(xiàn)行的稅收制度制定于上世紀(jì)90年代，其中大部分稅收收入中，中央和地方政府的收入分配比例為7:3，但是地方政府為大部分公共服務(wù)買單。中國稅務(wù)總局財稅科學(xué)研究所所長劉佐認(rèn)為，這種不平衡造成地方政府長期承受預(yù)算壓力，為實現(xiàn)收支平衡，許多地方政府依賴于土地轉(zhuǎn)讓費或?qū)⑼恋刈鳛榈盅合蜚y行貸款。
但要轉(zhuǎn)變這種稅收結(jié)構(gòu)絕非朝夕之功。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國售地收入增長了70.4%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.7萬億元，相當(dāng)于全國財政收入的33.75%。地方政府中北京的售地收入最高，達(dá)到1,639億元；上海排名第二，售地收入為1,530億元，占該市年收入2,874億元的一半以上。嵇紹中表示，他懷疑房產(chǎn)稅收入能否高到可以打消地方政府賣地的念頭。
嵇進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)業(yè)早已是中國受監(jiān)管和稅收最多的行業(yè)之一?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)和銷售過程中需要繳納10多種稅收和費用。這一行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)僅次于煙草和酒類，而煙酒行業(yè)是中國傳統(tǒng)上課稅最重的行業(yè)?！彼J(rèn)為目前很重要的一項任務(wù)，是把房地產(chǎn)行業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步精簡和合理化。
新的開端
雖然人們對房產(chǎn)稅寄予厚望，但最好還是將其視為未來大變革的前奏。劉佐指出，在中央政府從今年開始實現(xiàn)的新一輪五年計劃中，房產(chǎn)稅是旨在降低總體稅收負(fù)擔(dān)、改變收入分配的一系列改革中的一部分。從這個角度來看，房產(chǎn)稅的重要性并不在于它對市場產(chǎn)生的直接影響，而在于它可能是旨在改變地方政府財政收入管理方式的系列措施的第一步。
長久以來人們都期待著一場變革。美國馬里蘭大學(xué)（University of Maryland）的丁成日（Chengri Ding）教授和北卡羅萊納大學(xué)的宋彥（Yan Song）在2009年出版的《中國城市的理性發(fā)展》（Smart Urban Growth for China）一書中寫道，雖然六種和房地產(chǎn)有關(guān)的土地和商業(yè)房產(chǎn)稅在過去20年內(nèi)迅速增長，但它們占中國稅收總收入的比例在2002年不過是“不起眼的”3.65%。和許多人一樣，丁成日也是國家征收房產(chǎn)持有稅的倡導(dǎo)者。
同時，“降低房價不是征收房產(chǎn)稅的直接目標(biāo)。我們不應(yīng)該將房價作為評估房產(chǎn)稅政策成功與否的標(biāo)準(zhǔn)，”華東師范大學(xué)的龍勝平認(rèn)為，在當(dāng)前資金泛濫、其他投資渠道匱乏的情況下，如果房地產(chǎn)的長期預(yù)期仍然向好，那么房地產(chǎn)的投資作用將仍優(yōu)于其他資產(chǎn)，市場行為不會有太多改變。但是新稅種出臺會改變一部分邊際投資者和邊際消費者的行為，或者會推遲人們購買房產(chǎn)的時間，進(jìn)而產(chǎn)生羊群效應(yīng)。
從宏觀的角度說，龍勝平指出，房產(chǎn)稅的出臺將會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。不同于那些相機(jī)性的調(diào)控政策，它是一項常態(tài)手段?！叭绻敹愔贫冗M(jìn)一步改革，事權(quán)、財權(quán)逐步統(tǒng)一，從長期來看，房產(chǎn)稅會成為地方的主要稅源之一。因為當(dāng)城市化發(fā)展到一定程度，新房開發(fā)的空間有限，而存量房持續(xù)而穩(wěn)定的價值對地方政府來說就相當(dāng)重要。而那時，地方政府又將在城市規(guī)劃、公共投資、治安和環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域面臨更高的要求和挑戰(zhàn)?！?/p>
本文由Wharton知識在線授權(quán)使用，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載
原文鏈接：http://www.knowledgeatwharton.com.cn/index.cfm?fa=article&articleid=2362&l=1&&&languageid=4
（來源：沃頓知識在線 編輯：崔旭燕）
 |
 |
 |
 |
 |
 |
